Soldi dei genitori per comprare casa:

Capita spesso, soprattutto per chi cerca una casa in Val di Fassa o in Val di Fiemme: i genitori mettono a disposizione una somma di denaro per aiutare un figlio o una figlia a comprare casa, che sia la prima abitazione o una casa in montagna scelta per viverci più avanti. È un gesto comune e, nella maggior parte dei casi, sereno. Il punto delicato arriva dopo, quando ci si accorge che il modo in cui quel denaro è stato trasferito può avere conseguenze molto diverse, anche a distanza di anni.

La domanda che vale la pena farsi prima di firmare qualsiasi bonifico è semplice: quel denaro va formalizzato davanti a un notaio, oppure no?

Un bonifico non basta sempre

Un errore diffuso è pensare che un bonifico tracciabile, con causale chiara, sia già una prova sufficiente e che quindi non serva altro. Non è così. Il Codice civile, all'articolo 782, stabilisce che una donazione di valore significativo richiede un atto pubblico notarile per essere valida. Un semplice movimento bancario, anche se lascia traccia, non sostituisce questo passaggio: la Corte di Cassazione lo ha ribadito chiaramente, precisando che dare un ordine alla propria banca non equivale automaticamente a una "donazione indiretta" che esonera dalla forma notarile.

In pratica, se i genitori regalano una somma importante senza passare dal notaio, quella donazione rischia di essere nulla. Non subito, magari: il problema spesso resta silente per anni, finché non emerge in un momento delicato, come una successione o una vendita futura dell'immobile.

L'eccezione delle donazioni di modico valore

Esiste un'eccezione, prevista dall'articolo 783 del Codice civile: le donazioni di "modico valore" in denaro non richiedono l'atto notarile, basta la consegna del denaro. Il punto è che non esiste una soglia fissa in euro. La Cassazione ha chiarito che la modicità si valuta con criteri sia oggettivi che soggettivi, tenendo conto delle condizioni economiche di chi dona: una somma che è irrilevante per un patrimonio consistente può non esserlo affatto per chi ha risparmi più contenuti.

Questo significa che la stessa cifra può essere trattata in modo diverso da una famiglia all'altra, ed è uno dei motivi per cui, quando l'importo non è trascurabile, conviene chiarire la situazione prima, non dopo.

Quando il denaro serve a comprare una casa specifica

C'è un caso diverso, che riguarda direttamente chi acquista casa: quando i genitori non regalano genericamente del denaro, ma lo destinano proprio all'acquisto di un immobile preciso, che poi viene intestato al figlio o alla figlia. In questo scenario, la giurisprudenza considera che l'oggetto della liberalità non sia il denaro, ma l'immobile stesso: si parla di donazione indiretta dell'immobile.

Perché questa configurazione sia riconosciuta, servono alcune condizioni:

• un collegamento chiaro e documentabile tra il denaro versato e l'acquisto specifico
• idealmente, il pagamento arriva direttamente al venditore, non passa prima sul conto di chi compra
• nel rogito notarile viene indicata la provenienza del denaro e la finalità di liberalità

Un limite importante: questa impostazione funziona solo se il genitore copre l'intero costo dell'immobile. Se contribuisce solo in parte, quello che si considera donato è il denaro versato, non una quota della casa.

Cosa succede se non si formalizza nulla

Rimandare la formalizzazione, o non farla del tutto, ha conseguenze concrete:

La donazione può risultare nulla. Se il valore non è modico e manca l'atto pubblico, il trasferimento non è valido, anche se il denaro è stato materialmente versato.

La questione può tornare in eredità. Una donazione fatta senza chiarezza è destinata, come si dice spesso, a "riemergere" nella successione del genitore, con effetti su collazione e riunione fittizia nei rapporti con altri eredi legittimari. È uno degli scenari più comuni di tensione tra fratelli, proprio perché a distanza di anni nessuno ricorda più i dettagli con precisione.

Le imposte si applicano comunque. L'imposta di donazione (il 4% sull'eccedenza della franchigia di un milione di euro per beneficiario) è dovuta indipendentemente dalla forma scelta: non formalizzare non significa risparmiare sulle tasse, significa solo lasciare un punto debole nella storia dell'immobile.

Una novità recente: la legge 182/2025

Un aggiornamento importante, valido dal 18 dicembre 2025: la riforma delle donazioni (legge 182/2025) ha eliminato, per chi acquista in futuro un immobile che a monte era stato donato direttamente (cioè la casa stessa, non il denaro per comprarla), il rischio di doverla restituire agli eredi del donante che si ritenessero lesi nella loro quota. Ora chi compra un immobile di provenienza donativa è al riparo da questo tipo di pretesa, e gli eredi possono rivalersi solo economicamente su chi ha ricevuto la donazione, non sull'acquirente successivo. Anche le banche, prima spesso restie a concedere un mutuo su questi immobili, li considerano oggi garanzie più solide.

È una buona notizia per chi in futuro vorrà rivendere una casa ricevuta in donazione diretta. Riguarda però la donazione diretta dell'immobile: se invece i genitori danno del denaro per comprare casa (il tema di questo articolo), la questione della corretta formalizzazione resta comunque centrale, perché è quella scelta a determinare come l'operazione verrà trattata in sede di successione.

Cosa conviene fare, in pratica

La cosa più utile è decidere fin da subito che tipo di operazione si sta facendo, e comportarsi di conseguenza:

• se l'intenzione è regalare del denaro in modo significativo, la strada più sicura è l'atto pubblico dal notaio
• se invece il denaro serve a finanziare l'acquisto di una casa precisa, conviene costruire una traccia chiara tra il pagamento e il rogito, possibilmente con un versamento diretto al venditore e menzione esplicita nell'atto

Una distinzione che al momento del bonifico può sembrare solo una formalità, ma che a distanza di anni può fare una differenza concreta, soprattutto quando in famiglia ci sono più figli o quando l'immobile verrà rivenduto in futuro.

Perché è un tema che riguarda chi compra casa in montagna

In Val di Fassa e in Val di Fiemme capita spesso che l'acquisto, sia una prima casa che una casa per le vacanze, venga sostenuto in parte dalla famiglia. Sapere in anticipo come gestire questo passaggio evita sorprese al momento del rogito e protegge tutti, sia chi riceve l'aiuto sia chi lo dà. È un aspetto che, insieme al notaio, vale la pena affrontare già nella fase in cui si valuta un immobile, non dopo aver trovato casa.

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Nota: questo articolo ha scopo informativo e non sostituisce una consulenza notarile o fiscale personalizzata. Per la tua situazione specifica, il notaio che segue la compravendita resta il riferimento corretto.